跳转到路径导航栏
跳转到正文内容

豪宅回暖状况是个误会

字号:

http://dalian.sina.com.cn   2010年09月08日14:55   经济观察报

  一些此前销售不畅的豪宅项目,最近也陆续有了成交。不过据业内人士分析,豪宅市场是一个比较稳定的市场,调控之前就没有多火热,调控之后也没有多冷清,现在也看不出所谓的回暖。

霞公府(北京饭店二期公寓)样板间之C户型餐厅效果图 资料图片
霞公府(北京饭店二期公寓)样板间之C户型餐厅效果图 资料图片

  “就在几分钟前,我们又签了一单,总价1亿。”

  9月1日,记者走进京西一处高端项目售楼处时,一群看起来只有20多岁的年轻人正在看房子,隔壁会议室则有个客户在签约。该项目销售人员表示,根据网上联机备案数据,这个4000万元起的豪宅项目目前已签约2/3,未签约的还剩20余套。

  一些此前销售不畅的豪宅项目,最近也陆续有了成交。如盘古大观项目,二季度也卖出了3套。

  豪宅回暖?

  一位经手过多个楼盘、价值总和超过百亿规模的营销人士认为,“我并没有觉得整个豪宅市场有实质性变化。豪宅市场是一个比较稳定的市场,调控之前就没有多火热,调控之后也没有多冷清,现在也看不出所谓的回暖。”

  北京市建委按照均价排名的项目成交情况表明,二季度均价排名前30的项目成交总额不到50亿元,而此前的一季度均价排名前30的项目成交总额为108亿元。

  代理霞公府项目推广并参与过西绒线26号、长安8号等多个豪宅项目定位和代理的北京庞博国际执行董事刘东说:“最近有媒体报道豪宅滞销,并不是 没人买,而是现在不让买。”刘东说,目前实体经济并没有完全恢复,一些客户手头有大笔闲置资金,担忧通胀和贬值,买房本来是首选出路,但由于宏观调控政策 约束,例如在北京每户家庭只能新购一套住房,客户希望一次性购入多套房产的计划落空。“计划经济”的铁腕开始直接左右市场交易,成交量低迷应声而现。

  刘东认为,豪宅的成交量相对较低且规律性差,以传统的“环比”和“同比”的方法进行统计分析,很容易对市场产生误导,“比如说,目前北京均价最 贵的楼盘霞公府,单价从8万元到13万元不等,如果刚好上个月卖了一套单价13万元的,而这个月卖了一套单价8万元的,媒体可能就会说是不是降价了?实际 一开始就有这两个价。”

  谁买了豪宅

  上述京西高端项目显然不是针对轻量级财富人物,“我们的客户和我们的房子一样低调。”该项目人士说,这个项目的客户以开奥迪的居多,还有的是开 着个捷达,趿拉着个拖鞋就来看房的,“有天一个其貌不扬的老太太来拍门,说是散步路过这儿,要进来看看,结果就成了我们业主了。”而有的客户家里的一个收 藏品价值就够买一套数千万的房子了。

  刘东说,此前在代理东方普罗旺斯项目时,他们对千万级豪宅客户群所从事的行业进行过统计,结果发现,当他们将所有客户分成30个类别时,每种类 别的占比不超过4%,“当中既有开煤矿的,也有卖面包的,也有金融行业的。”他说,30个类别仍然分得不够详细,例如贸易类有外贸、内贸和边贸,战略资源 类可以分成五类,律师、会计师、医生都很不一样,IT公司范围也很广,上市公司类型不一样,其高管消费特征也各有不同。唯一的共同特征是,是各行业顶尖的 成功人士,企业产值很高。

  据一位业内人士透露,资源性行业仍是目前北京豪宅市场客户所从事的主要行业之一。煤老板买房,有的喜欢买价格适中的普通住宅,并喜欢一整栋一整 栋地买,带领客人去参观时会说,“从这里进门以后全是我家的。”有的煤老板则喜欢在一套房子里沉淀大量资金,因此喜欢一次性购入千万以上级别的豪宅,这些 人是北京部分豪宅项目的主要买家。

  豪宅是一个好的投机渠道吗?上世纪90年代北京东方广场拆迁时,很多拆迁户购买了通州的房产,当时他们在通州购入的房产才1000多元/平方 米,而现在通州房价已涨到2万-3万元/平方米,资产收益翻了20倍。而当年作为外销商品房的东方广场的售价为3000-6000美元/平方米,当时人民 币兑美元汇率大约8.8,黑市汇率达到10,东方广场销售均价折合人民币大约四、五万元一平方米,而至今同样位于长安街沿线、王府井区域的北京饭店霞公府 项目售价达到了10万元/平方米,却只比十多年前翻了一番。

  落子定成败

  “豪宅卖得好不好,前期的定位是最重要的。”刘东表示。

  刘东说:“有一个在二环内长安街边上的一个项目,只有两栋相同面积和占地的塔楼,在定位阶段,开发商一栋听取了我们的意见规划为一层3户面积从 300多至500多的大户型,另一栋按另外一家代理公司的定位,建成一层九户面积从60多到180的中小户型,最终大户型不仅卖得贵而且卖得快,连没有稀 缺景观的楼层都在开盘当月认购一空,可是那栋小户型,卖了两年多了还没卖完。”

  “像华贸中心、建外SOHO等定位于商住两用的项目,往往后期二手房价格偏低,客户投资潜力有限。其中很大一部分原因就是定位模糊,表面上看起 来,商住功能都有,但实际上,商和住的需求都不能得到充分满足,对于商业客户而言,缺乏必要的配套,对住户而言,公共区域狭小、电梯等位时间长、物业宁静 程度不够等等,降低了居住品质。CBD早期规划要求小区必须开放,没有院墙,助长了把住宅变成商务楼的风气。”刘东说,造成这一现象的原因是历史上写字楼 价格高于住宅价格,造成开发商规划时重商轻住,成长型企业为挤进CBD又降低办公成本就在住宅里办公。而最近几年来,商住价格倒挂,住宅供求比例失调,纯 粹的住宅有更快速的套现能力,更受投资客户追捧。

  在CBD地区,新城国际项目被投资客认为是升值潜力较大的蓝筹,这个项目基本都是居住客户。该项目去年短期投资两三个月出手,都有得赚,“有个 别房子从当年交付至今的交易次数已经超过10次。”刘东称,目前新城国际的二手房价格普遍达到了4.5万元/平方米以上,大户型房源甚至达到了6万-7万 元/平方米,而原因正是其纯居住性质,这是商住两用项目难以企及的。


爱问(iAsk.com)

网友评论 更多评论

已有 _COUNT_位网友发表评论  
登录名: 密码: